LA SOSTENIBILIDAD APLICADA AL PATRIMONIO INMOBILIARIO - Tecno-Libro

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ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN 9
II. EL CONCEPTO DE SOSTENIBILIDAD APLICADO AL SECTOR INMOBILIARIO 11
2.1. DESARROLLO SOSTENIBLE Y SOSTENIBILIDAD: NUEVO MODELO ECONÓMICO 12
2.2. LA RESPONSABILIDAD SOCIAL EMPRESARIAL (RSE) Y LA INVERSIÓN RESPONSABLE EN
BIENES INMUEBLES 19
2.3. LA GESTIÓN RESPONSABLE DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO 25
2.4. EL CONCEPTO DE EDIFICIO SOSTENIBLE Y SUS VARIABLES 26
2.5. RESUMEN DEL CAPITULO 31
III. LA NORMALIZACIÓN Y MÉTRICAS DE SOSTENIBILIDAD UTILIZADAS POR EL SECTOR
INMOBILIARIO 34
3.1. LOS ESTÁNDARES INTERNACIONALES DE RESPONSABILIDAD SOCIAL EMPRESARIAL (RSE) . 35
3.2. LOS INDICADORES DE BENCHMARKING DE CARTERAS DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
SOSTENIBLES 45
3.3. LA NORMALIZACIÓN DEL EDIFICIO SOSTENIBLE – LAS CERTIFICACIONES Y SELLOS VERDES 47
3.4. RESUMEN DEL CAPÍTULO 56
IV. SOSTENIBILIDAD COMO ESTRATEGIA DE NEGOCIO INMOBILIARIO 57
4.1. CARACTERÍSTICAS SOSTENIBLES DEL MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO Y SU
APLICACIÓN 58
4.2. EL PLAN ESTRATÉGICO Y LA TOMA DE DECISIONES BAJO PREMISAS DE SOSTENIBILIDAD 62
4.3. SOSTENIBILIDAD Y LAS ACTIVIDADES CLAVES DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 67
4.4. LA RELACIÓN CON PROVEEDORES E INQUILINOS BAJO LAS PREMISAS DE SOSTENIBILIDAD 76
4.4.1. El concepto de “Green lease” – los contractos de renta verde 77
4.4.2. Sustainable supply chain - La cadena de suministro y las iniciativas de sostenibilidad 79
4.5. RESUMEN DEL CAPÍTULO 82
V. PARÁMETROS Y MEDIDAS DE SOSTENIBILIDAD PARA LA GESTIÓN, MANTENIMIENTO Y
OPERATIVIDAD DEL EDIFICIO 83
5.1. CRITERIOS CLAVES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE INDICADORES 85
5.2. LA GESTIÓN DE LOS RECURSOS Y EFICIENCIA AMBIENTAL DEL EDIFICIO 88
5.2.1. Consumo y gestión energética del edificio 9
5.2.2. Gestión del agua 93
5.2.3. Gestión de los residuos 95
5.2.4. Gestión de la emisiones de gases 96
5.3. GESTIÓN ECONÓMICA – LA OPTIMIZACIÓN DE LOS COSTES DE OCUPACIÓN DEL EDIFICIO 98
5.4. LA CALIDAD INTEGRAL DEL EDIFICIO Y EL BIEN ESTAR DEL OCUPANTE 100
5.4.1. Las medidas de calidad del edificio 10
5.4.2. Las medidas de satisfacción integral de los usuarios 105
5.5. RESUMEN DEL CAPÍTULO 109
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 110

Este libro parte de la hipótesis de que el actual modelo de negocio inmobiliario es insostenible y apuesta por un modelo de capitalismo responsable, que haga compatible la optimización del beneficio empresarial con el cumplimiento de los compromisos de reducción de los impactos sociales y ambientales que toda actividad económica inevitablemente genera.

Lo cierto es que, como este texto recoge puntualmente, no existe un único modelo de negocio inmobiliario, sino que desde una perspectiva global las realidades geopolíticas y socioeconómicas son muy diversas. Además, en cada una de ellas, a su vez, los segmentos del mercado se multiplican y divergen en distintos submodelos de inversión generados por las dos típicas fórmulas de promoción de inmuebles: la tradicional a corto plazo, que desvincula al promotor de la vida futura del activo, o la patrimonialista, que suele implicarlo en la gestión durante todo ese período. Por otra parte, cada uno de estos submodelos está entreverado por los distintos usos y tipologías edificatorias, cuyos desarrollos se sitúan en el eje de toda promoción inmobiliaria.

En este contexto complejo, atomizado y disperso, el libro se dirige, básicamente, a la actividad inmobiliaria patrimonialista, que asume los riesgos empresariales derivados de la explotación del activo a lo largo de su vida útil. En ella, el inversor –individual o colectivo, particular o corporativo- tiene la necesidad de diseñar un plan de negocio a largo plazo, convirtiendo aquellos riesgos en oportunidades que permitan compatibilizar la maximización del retorno con la minimización de los impactos ambientales y sociales generados por su actividad empresarial. Al análisis de este proceso y de su viabilidad está destinada esta obra.

Desde este punto de vista, las autoras del libro apuestan por un entorno cultural de responsabilidad social corporativa, insertado en un marco de rendición de cuentas –la anglosajona accountability- que implique a todos los actores del proceso, tanto públicos como privados. Para ello, este marco pondría en su centro el interés de los colectivos sociales interesados y de los individuos que los componen. En primer término, de quienes trabajan en el edificio, que aspiran a un entorno laboral más justo, saludable y habitable. Después, de los usuarios ocasionales, como compradores, huéspedes o visitantes, que agradecen –cuando no exigen- unos espacios acordes con sus expectativas. Y, por último pero no menos importante, de los ciudadanos en general, que disfrutan de las oportunidades o soportan las cargas generadas en el entorno inmediato, próximo y lejano por el inmueble en cuestión.

Como desde la perspectiva de las sociedades avanzadas esos intereses individuales o colectivos están vinculados al respeto medioambiental, solo queda afrontar el gran reto de compatibilizar todas estas aspiraciones sociales con los objetivos empresariales, intrínsecamente egoístas y naturalmente alérgicos a todo aquello que resulte ajeno a la estricta eficiencia económica. Y esta compatibilidad puede alcanzarse compensando los sobrecostes o las renuncias precisas para la reducción de impactos con los posibles incrementos de productividad y con las reducciones de absentismo laboral; con los incrementos de las tasas de ocupación y de las rentas que estará dispuesta a satisfacer la demanda de espacios; con el aumento del prestigio, la mejora de imagen y la atracción comercial o, finalmente, con el mayor número y duración de estancias, además de otras ventajas cuyo impacto favorable en la cuenta de resultados y en la rentabilidad del propio activo es más o menos cuantificable. Y este es el marco en el que se desenvuelve el denominado ecocapitalismo, aplicado a la gestión del patrimonio inmobiliario.

La metodología que en este trabajo se propone para alcanzar estos objetivos se basa en la idea de que lo que no se puede medir no existe. Aproximándonos al problema concreto que nos ocupa –la gestión eficiente, responsable y sostenible de un activo inmobiliario durante toda su vida útil-, este objetivo nos conduce a la conocida máxima, atribuida a W.P. Montague, según la cual lo que no se puede medir no se puede gestionar. Elaborar los indicadores que representan las variables del problema y establecer el peso que cada uno de ellas tiene en el resultado final constituye el núcleo del método analítico. Aparece así el dilema de la contabilidad: qué se contabiliza –y, en negativo, qué se omite en la contabilidad- y cómo se contabiliza, nos conduce a un proceso de toma de decisiones que nunca es inocente. “Not everything that counts can be counted, and not everything that can be counted counts” es otra cita famosa que, al margen de la discusión sobre su atribución, denota los riesgos de una contabilidad incompetente, o sencillamente, irresponsable. Y en la elaboración de una completa batería de indicadores que permitan medir el grado de sostenibilidad ambiental, económica y social del edificio –la “métrica”, en los términos utilizados por las autoras- se encuentra una de las más interesantes aportaciones de este libro.

Por todo ello, el libro que aquí se presenta constituye una interesante contribución, y consigue su objetivo fundamental: sistematizar las variables que permiten una correcta toma de decisiones para la gestión de activos inmobiliarios sostenibles en el marco de una actividad empresarial socialmente responsable.